投资人陈荀（化名）2015年第一次投资酒店，加盟了“格林东方”，后期总结下来多交了120万的“学费”。在筹开这家酒店的过程中，出现了哪些问题，又是如何解决的呢？投资人说 I 第96期投资人 I 陈荀（化名）品牌所属集团 I 格林酒店集团以下内容来自投资人自述：投资背景我们选择酒店行业，是因为酒管公司的合作模式采用加盟形式，加盟商可以获得酒店集团专业化的管理，比如，可以使用集团的操作系统、管理系统、享受会员体系等。 在选择品牌时，通过对各大酒店集团的了解，最终认为格林酒店集团的管理理念比较符合需求。在选择具体的品牌时，格林东方在整个投资合作中，愿意考虑业主的需求，不加重业主的负担。例如，在供应链上，产品不需要集中采购，业主有一定的自主权。同时，品牌方在加盟费、品牌使用费上给予了一定的优惠，并同意在施工建设和开业筹备阶段，集团工程部、运营管理部会派专人在现场辅助。基于以上综合原因，我们最终选择加盟了格林东方。优势1、格林东方对外的定义是商务中心和行政酒廊的城市会客厅，能够吸引周边的商旅客，让酒店有稳定的商旅客流。2、品牌采用的是“量身定制”的设计理念，在设计风格上融合了东方文化和地方城市特色，客人的评价是高级、有品质感。3、酒店属于中高端档次，有多个房型，也有相应的商务中心、高端会议室、行政酒廊、自助餐厅、健身设施等配套设施，能满足不同客人对酒店的需求，酒店的整体品位更具有市场竞争力。投测满意度：3.5分酒店总投资额 I 预估880万（包含公区、消防、筹开准备等费用）VS 实际1000万（包含公区、消防、筹开准备等费用）单房投资额 I 预估10万（包含公区、消防、筹开准备等费用） VS 实际11万+（包含公区、消防、筹开准备等费用）投资回报周期 I 投测预估3年左右 VS 实际经营3.5年物业处于三线城市，当地的品牌连锁酒店并不多，看中的一处物业符合格林东方的物业标准，物业是独栋楼，80多个房间。于是在2015年，我们和格林东方签了加盟合同。当时，品牌方的开发人员给出的单房造价是10万（不含房租），但实际单房造价是11万多（不含房租），主要原因在于：我们是第一次投资酒店，对酒店行业不了解，导致当初在装修时有点“冒进”。 整体来说，品牌开发人员的专业性和服务性还不错，提前做了项目测算，并出具了详细的项目测算报告，包括总投资额、年均营业收入、年经营毛利润、投资回报周期、投资回报率、排房量、房间定价以及周边竞品酒店的经营情况等。投资回报周期，品牌方的开发人员预估在3年左右，实际经营3.5年回本。筹开满意度:4分筹建周期 I 6个月施工团队 I 自己寻找 门店装修用了6个月，是自己寻找的施工团队。但当时是第1次做酒店，现在回想起来也是感慨万千。 个人认为，做酒店不仅涉及到酒店的硬件投资，还有装修上的技术问题。如果不懂装修的基本规律，就会比较吃亏，因为装修中很多环节都是隐蔽工程，最好提前做好规划，再一步一步地开展。 在装修前，我们提前去看过一些酒店，但看到的只是表象，并没有看到酒店内在装修的整个过程。因为光是片面看，并没有获得实际性的帮助，所以在装修过程中，只能是自己和施工方多沟通。我们选择的施工团队具有一定的装修经验，但大部分仍然是我们自己在做主导，就像设计布局、装修技术、装修工艺等方面。在装修过程中，我们和品牌方的工作人员也出现过矛盾，例如：为了隔音效果，卫生间的隔墙是要到顶的，但我们以为是不需要到顶的,因为“不到顶”能节约成本；再就是在防水系统的选材、工艺上，我们想着要节约成本，但是按我们的操作可能会项目品质低，后续有再次维修的风险。诸如这样专业的装修问题，品牌方的工程指导人员，包括当时的工程总监也来了，他们耐心地和我们解释。所以，后续我们在装修细节上，像隔音、防水系统都进行了重建，由此也增加了投资成本，好在最终在6个月完工了。经营满意度：4.5分RevPAR I 260元(截至到2019年)店长满意度 I 满意单房运营成本，一个月16万。门店RevPAR，在疫情爆发前是260元。2022年3月开始，门店被政府征用，疫情期前两年一直是正常经营。门店在筹建期时，选用的是品牌方推荐的店长。门店正常经营后，选用了自己培养的店长。我们的门店都在用自己培养的店长，用自己的一套培训制度和考核制度来辅导、提升店长的综合能力。按岗位的需求，目前门店的员工有24人，但因为员工有流动，一般会保持在20—22人左右。会员满意度：4分集团会员占比 I 50%-60%会员复购率 I 高 门店的会员占比50%-60%，协议会员占比是10-20%，OTA控制在10%以内。门店的老客很多，会员复购率高。供应链满意度：5分集采价格 I 实惠产品质量 I 好 集团供应链采购体系平台叫“168商城”，其中的产品从酒店装修材料包括一些基础用料；酒店运营物资，小到垃圾桶、垃圾袋等酒店运营物资一应俱全。如果有会员想要采购，都是可以的。“168商城”是业主和会员共享的平台，大家可以用会员积分兑换商品，也可以支付现金单独采购。在供应链采购这块，供应商会根据格林酒店集团业主的需求，开发一些新型材料，比如，新型的装修面板等。集团通过生产工艺以及工序的落实，和供应商洽谈，把产品价格降下来，像岩板等产品。之后，集团将产品上架到“168商城”，再通过每周一次的运营例会，公布近期推荐的新产品、产品的价格波动等。总之，对比其它酒店集团的供应链产品，格林酒店集团的产品物美价廉。建议投资人对品牌方的建议： 1、在运营管理的基础工作上，运营管理类的培养资料可以进一步优化。例如，一些运营类的指导性文件或规章制度，个人感觉有点泛泛，毕竟实际书本理论和实操过程有所差异。 2、希望集团在智能化方面进一步加强。在对客层面，比如，自助办理入住、机器人送餐、客房的语音智能化等。内部管理智能化，例如业主的报表，除了PC端能看到实时的数据，最好在手机端也能同步看到，这样会更方便。3、目前，集团是通过早班会、晚班会、每周二的运营会这类网络培训。在人员的培训上，希望集团定期组织集中性的实地培训，让管理人员或一些想要获得晋升的员工去学习集团的企业文化。 再就是培训的内容要系统化、全面化，搭建人力资源管理、企业文化、团队管理、业务实操等培训内容。关于未来1、面对当前的市场局面，要积极应对，不能怨天尤人，也不能给自己找借口。门店毕竟是自己的，还是要多思考“如何让门店存活并发展下去”。2、随着社会的不断发展，第三产业在国民经济中占据着重要的地位，像酒店这类实体经济仍然具有存在的必要，所以我们自己不能丧失信心。同时，酒店业投资人不要惧怕竞争，也不要惧怕行业在发展中遇到的困难，要让自己成为行业内的专家，更加懂得如何做酒店，这样才能不断提升门店的市场竞争力，那时就可以应对自如了。3、借用爱因斯坦说过的一句话：“用同样的方法，去做同一件事情，希望得到不同的结果，这种行为叫荒谬。”那么，把这句话用在酒店投资及门店经营上，也就需要投资人在做酒店的过程中，学会改变自己的思路，要适应时代变化及需求，要通过不同的方式方法来解决不同的问题，才能获得良好的投资回报。