老人全款买房并居住在房屋里丨子女以父母名义买房的房产归属

本报记者 余燕明 北京报道

根据国家卫健委的数据,到2021年底,全国60岁及以上老年人口达到了2.67亿,占总人口的18.9%;65岁及以上老年人口达到了2亿以上,占总人口的14.2%。

“十四五”时期,预计全国60岁及以上老年人口总量将突破3亿,占比将超过20%,进入中度老龄化阶段。2035年左右,60岁及以上老年人口将突破4亿,在总人口中的占比将超过30%,进入重度老龄化阶段。

大规模老年人口的出现,同样孕育着新的机会与可能。老年人不只是“弱势群体”“被照护者”“医药高频消费者”,同样也是“经验丰富的劳动者或管理者”“资产持有者”与“代际支持者”。

老年人还是房产交易中不可忽视的群体,积极培育支持老年住房交易市场,对推动我国社会经济高质量发展有着重要意义。

近期,中国人民大学劳动人事学院白晨副教授团队与贝壳研究院组成了一个联合课题组(以下简称“研究团队”),调研了当前我国老年群体住房交易的现状及其行为特征,以此揭示老年人在我国住房资源配置与居住需求释放中所扮演的重要角色及其发挥出的关键作用。

研究团队尝试提出了一个理解国内老年人群体住房消费行为的新框架,“老年住房交易‘双驱动’模型”。

所谓的“双驱动”指的是影响老年人参与住房交易的两个基本动因,一个是“居住改善”,即因居住条件“适老化”水平不高所产生的住房改善意愿;另一个是“代际支持”,即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的“代际支持”意愿。

“老年人买房仍然要围着子女转,与子女就近居住,既能方便子女照料,同时也方便帮助子女照料孙辈。”白晨带领的研究团队表示,通过调研来看,“代际支持”型的老年人住房交易占比更高,方便子女照看,或卖房为子女的生活提供支持成为不可忽视的重要因素。

看重医疗配套、离子女近

研究团队选取了上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市开展了问卷调研,总共回收了有效老年问卷5928份,中青年问卷3539份。

此次调研老年人群以本地城镇老人、70岁以下低龄老人为主,且多为空巢或独居老人,与子女或孙子女多代同住的相对较少。从家庭收入来看,买房及卖房老年家庭月收入在3000元~5000元比例最高,接近四分之一。

调研结果发现,不同于中青年群体,老年群体住房交易参与度随年龄增长而下降,大城市老年二手房交易群体主力年龄段为60岁~65岁,买房和卖房的占比均在一半左右。

老年二手房交易群体在户籍地本地化,以及工作单位在“体制内”的特征更为突出。其中,老年买房和卖房群体中本地户籍占比分别高出中青年群体13.9个、9.4个百分点;买房群体中,在政府机关或事业单位工作的老年人比例相对较高,较中青年群体高出了9.2个百分点。

老年群体大多偏好面积在70平方米~90平方米的两居室。区位上,无论是买房还是换房,老年人为了获得更好、交通医疗服务及周边配套,也与中青年群体一样,偏好在市中心及主城区买房。同时,老年住房资源呈现向中青年群体流动的趋势。

老年群体选择买卖两居室的比例均在一半左右,其次为三居室;而中青年群体买卖两居室的比重明显低于老年人。

整体来看,老年群体买房或卖房的户型面积要小于中青年群体,老年人买房在住房面积上选择70平方米~90平方米居多,且老年人选择购买50平方米~70平方米或50平方米以下面积住房的比例,明显高于中青年群体。

多数老年人买房仍在市中心或主城区,其中选择在市中心买房的比例略低于中青年群体,选择在非市中心但仍在主城区买房的比例要高出中青年群体7.1个百分点。老年人在城郊区买房的偏好较低,独居老人选择在市中心买房的比例明显更高。

从老年人出售房屋的区位来看,大多以市中心或非市中心的主城区住房为主,占比均超过4成,其中出售市中心住房占比高出中青年群体近10个百分点。而中青年群体卖房区位以非市中心主城区居多。

老年人买房看重小区的交通便利和就医条件。就小区周边而言,老年群体与中青年群体均看重“交通及日常生活便利度”。不同的是,老年群体更看重小区周边就医条件、是否能与子女或亲友就近居住,选择“有大医院、就医近”、“与子女或亲友离得近”的老年群体比例,较中青年群体分别高出29.4个、10.6个百分点。

老年人出售的住房更多流向了中青年群体,其中30岁及以下青年群体占比达到了29.7%,30岁以上至45岁中年人群占比最高,达到了52.1%。

中青年群体购买老年人住房的购房动因主要是教育资源和就近工作。年龄在30岁~45岁的中年群体购买老年人市中心或主城区住房的,更多是出于便利子女上学或能上好学校的目的,占比超过4成,其次是为工作近,改善居住条件再次。30岁以下青年群体选择在市中心或主城区购买老年人住房的,更多是为了就近工作地,上班方便,占比超过一半;为子女上学而买房的次之,改善居住的再次。

“这些房源的释放,在缩短青年人通勤时间,促进职住平衡,以及为中年人子女提供更加便利优质教育资源上发挥了积极作用。”白晨带领的研究团队指出,“老年人持有的住房,大部分集中在中心城区或主城区,该区域往往也是办公集聚区,有着更加优质的教育资源以及更加便利的生活基础设施。”

另外,受贷款政策以及老年群体观念影响,老年人全款买房的占比高达83.2%,高出中青年群体58.6个百分点。

老年群体买房首付资金主要来自个人积蓄、房产本金(卖房所得)的比例均超过4成,其中老年人以房产本金作为购房款的比例要显著高于中青年群体。老年人依靠子女(父母)支持支付首付款的比例略低于中青年群体,亲友借贷的比例略高于中青年群体。

在买房过程中,老年人中能做到独立决策的比例较中青年群体低5.9个百分点。老年人买房决策受子女影响较大,其次受配偶影响。中青年群体买房决策受父母或配偶影响相当。

受“二元驱动性”影响

随着中国住房市场正逐步从“增量发展”转入“存量优化”,改善居住条件成为存量时代推动住房消费的“新刚需”。特别对老年人而言,“适老化”居住需求成为撬动其“二次”住房消费的重要杠杆之一。

一方面,城镇老人对改善居住或周边条件,提升老年生活品质的需求,无疑将成为推动老年住房消费的重要力量。

由于历史原因,我国城镇老年群体居住的房屋大多位于城市中心或主城区,但建设年代较早,楼龄长,小区多为老旧小区,适老化配套设施及服务明显不足,如楼内无电梯、环境潮湿、光照不足、小区内活动空间有限等。同时,那些居住在城郊或城乡结合部的老人,同样有着换房以改善周边,特别是就医条件的需求。

另外,在居住属性外,住房对老年群体同时也具有财产属性,是老年人维系家庭关系的重要纽带。中国老人有着较强的“家本位”观念,房产是他们给子女乃至孙子女提供“代际支持”或者从子女那里获得“代际支持”的重要保障。

这种“代际支持”需求可能有多种表现形式,有为与子女就近居住以便获得更多的子女照料慰藉或方便协助照料孙辈的,有为支持子女买房(婚房等)或其他事由提供资金的,所有这些“代际支持”需求都可能转化为老年人参与住房交易(换房或卖房变现的)的动因。

基于此,研究团队提出了老年住房交易“双驱动”模型。其一是“居住改善”,即因居住条件“适老化”水平不高所产生的住房改善意愿。该因素从本质上讲属于“养老驱动型”,根本目的是为了改善老年人自身居住条件(既包括居内条件,也包括周边环境及配套),提高养老品质,为此老年人会选择购买适老化条件更好的住房,或者通过出售老房子,换购适合自己居住的新房子。

其二是“代际支持”,即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的“代际支持”意愿。该因素属于“代际驱动型”,在这里老年人的住房成为维系其与子女(及孙子女)代际联系的纽带与保障。

受此驱动,一方面,老年人买房或换房往往是出于能够与子女就近居住以便得到子女更好的照料或帮助子女照料孙辈;另一方面,房产作为多数老年人最值钱的资产,卖房变现成为老年人支持子女买房(成家、换房、孩子上学等)或者给子女提供现金支持的主要手段。

问卷调查显示,超9成的老年人买房用于自己居住。在买房用于自己居住的老年人中,出于改善居住条件而买房的老年人最多,占比接近4成;改善住房周边配套(如生活、医疗或交通条件)的次之,约12%左右的老年人为了追求恬静生活,选择远离闹市。

值得注意的是,四分之一的老年人买房则是更多出于“代际支持”目的,近2成老年人选择在子女居住地附近买房,这些老年群体中,超6成老年人是为了方便子女照顾自己。

调查还显示,大城市二手房交易中,老年群体卖房主要是以支持子女为目的,占比近一半。变现支持子女买房的老年人占比近3成,高出变现给子女分配财产或清偿债务12.3个百分点。其中为子女卖房的老年人,主要支持子女“以小换大”改善居住和为子女购置婚房,有8.4%的是为了让子女和自己就近居住的。

70岁以上高龄老人买房动因更突出地反映在改善居住条件及与子女就近居住方面,整体高于70岁以下低龄老人6.4个百分点。相比之下,低龄老人对改善周边配套的需求更强。

“高龄和低龄老人在买卖房屋的动因上存在差异。”白晨带领的研究团队指出,“低龄老人由于行动能力尚可,换房时更注重小区周边生活便利度及医疗可及性;高龄老人由于行动相对困难,换房时往往更关注居住条件本身的改善,以及是否与子女就近居住,便于子女照料。”

研究团队也进一步强调,大城市老年人参与二手房交易呈现出明显的“二元驱动性”。“居住改善”型老年人,通过换房改善自己的居住及周边条件,住房成为老能宜居、安享晚年的保障;“代际支持”型老年人,卖房变现是为子女换房,支持孙辈教育,给子女分配财产以及偿还债务的重要(甚至是唯一)手段。

(编辑:卢志坤 校对:翟军)

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