在疫情之前，华东自营18家度假酒店以自己建设，再自己装修的资产类项目为主，但在疫情没彻底解决之前，将会以租赁为主；收购次之；是基于何种原因？疫情三年里，18家度假酒店的平均出租率维持在75%，他们是如何做到的？文 I 安歌疫情爆发后，人们的出行半径受到限制，出境游、长途游相应地减少，本地游需求极大地被释放。据中国旅游研究院发布的《2021年全球自由行报告》报告显示，周末游、周边游的大幅增长，已经成为旅游消费市场的全新增长点。 那么，度假酒店的发展如何，以及在疫情前后的投资、经营有何变化？ 带着以上问题，小次采访了金恪集团度假村事业部总裁付总，希望通过他的此次分享，能够让各位投资人更多地了解疫情期间度假酒店的经营策略及方式，从中在酒店的经营思路中得以参考和借鉴。以下是来自付总的采访实录：疫情前以拿地自建为主，疫情期优先收购和租赁物业我们的第一家度假酒店是2005年开业的，已有17年的发展史了。度假酒店主要以直营的形式发展，也就是自有资产运营。 门店主要分布在江浙沪皖这四个省份，总计共有3000间客房。目前有18家自营度假酒店和17家加盟合作酒店。 主要有三个品类：城市类、田园综合类、主题文化类，我们在项目筹建、品牌定位上有自己的特点： 1、在项目选址之前，会对项目周边环境、人流量等进行前期考察； 2、物业选择标准，是以一、二线城市的特色景点为主，比如上海、杭州、南京周边，车程为1-3小时内的区域； 3、档次定位为中高端度假酒店，以综合性体验为主，集住宿、健身、采摘等体验； 4、前期的直营酒店，主要以项目自建和资产收购改造装修为主，一个项目一般会花费1-3年的时间。在疫情之前，我们的度假酒店会以自己建设，再自己装修的资产类项目为主，但在疫情没彻底解决之前，将会以租赁为主；收购次之；原因在于：1、资产类项目的特点是：项目周期较久；土地成本也越来越高；装修、规划需要时间，项目投资时间长，投资风险高。 2、我们租赁的物业是正在经营的酒店类物业，这种租赁只需要局部在VI标识和酒店物资上进行装修改造，租赁成本和装修改造成本各在500-800万。 3、疫情期间能收购到优质、性价比高的度假酒店。因受疫情影响，导致一些业主需要资金周转等原因，往往会打折出售度假酒，例如，我们在如皋、黄山收购的项目，都是比较优质的资产，性价比也都比较高。 在疫情前，整个度假酒店的发展比较平稳，处于缓慢的发展阶段。疫情期间，反倒以一年开两家店的速度拓展。疫情期间平均出租率维持在75%目前，我们的18家度假酒店，主要分布在江浙沪皖地区，2022年1月份正常经营影响不大；2月，受江苏局部地区的疫情影响，位于苏州的度假酒店受到较大影响；3月大部分的酒店都受到较大的疫情影响，好在第一时间大部分度假酒店都对接政府做了观察点，所以截至现在经营收入尚可。综合看，疫情期间（2020-2022至今），酒店平均出租率在75%左右，个人认为在长三角的度假酒店中我们的经营数据相对是比较好的。主要是：1、做疫情期的政府工作站（观察点），2020年1-3月，当时我们的门店约有3-5家做了观察点，虽然这部分收益仅占酒店业绩的一小部分。但无论酒店出租率是多少，都会按100%的出租率结算。度假酒店被选做观察点的优势在于，体量大以及所处的地理位置较为偏僻，容易进行封闭式管理。2、门店业绩受疫情影响比较大的是在2020年的1-4月，但好在有政府工作站的方式来度过，2020年后续8个月的经营收益相对比2019年有所提高。在2020年4、5月时，酒店的订单就满了。主要是因为疫情导致国外游、长途游都减少了，所以企事业单位的短途游相对比2019年有所上升。3、2021年的经营收益相对比2020年略有上浮，但2021年的生意原本可以更好，结果暑期疫情影响较大，导致整个暑期没有生意，也影响了2021年的整体收益。4、2022年这几个月，受上海疫情影响，经营情况没有预期的好，但营收相比2021年同期有上浮约15%。中老年是主要的客群目前，18家门店的客源以本地流量为主，协议客户占56%，OTA大概在6%左右的贡献率。客群主要以中老年为主，大概占比38%。 中老年客群价格会比散客、周末价都略低，对于老年人来说，是比较具有性价比的。 但老年人客群需要长年积累。门店也会利用度假酒店宽敞的场地、独天得厚的地域环境、精致的服务，在非周末时段举办小型的书法俱乐部、老年人歌唱队、老年人广场舞队等专门为老年人服务的项目，从而培养一批忠诚度较高的中老年客人。 因为度假酒店体量比较大，团队客是我们很重要的一部分收益来源。比如，企事业的拓展、培训；当地政府、教育系统研学类的会议；短途周边游的亲子游；适合情侣的帐篷、露营等以户外为主的项目。“非房收入”作为收益的重要组成部分酒店很重视“非房收入”的经营，并让它成为酒店收益的重要组成部分： 餐饮是度假酒店“非房收入”的主要来源，所以我们会注重当地的特色菜肴以及当地应景的采摘活动，比如春季挖笋、季节性的蔬菜、水果采摘等体验活动。 除了餐饮以外，会议活动或其它方式也是非房收入的来源之一，例如： 1、宴会 宴会厅的标准设置为容纳1000人（100桌）的标准，保障度假酒店在经营中可以举办各类宴会活动。 可以承接婚宴、生日宴、年夜饭等宴会活动，在2020年疫情爆发前，当年的“好日子”都会提前订满，非常像一线城市的大型婚庆中心。 疫情发生后宴会数量相对有所下降，但当地村、镇仍然有举办婚宴的，主要是因为如果他们到远一点的城市里办宴会，一是路途远，二是就近在比较有档次的度假酒店里举办，省时、省力。 2、拍婚纱照 也有新人会在我们度假酒店拍摄婚纱照，比如，我们桐庐的那家度假酒店，不仅婚宴做得好，因为配套设置好，提供草坪和江景房，尤其是酒店的玻璃房成为了很多年轻人拍婚纱的首选地。度假酒店的投资建议对于新手投资人做度假酒店，有如下建议： 1、酒店体量需要具有一定的规模，最好在150间以上。酒店体量具有一定的规模，才能成为当地政府优选的合作对象。 2、从经营角度出发，要做好实地长期的调研。没有百分百的把握不要盲目投资，不要以自己的经验来进行投资，因为在疫情当下，要保障酒店能有收入来源，才能生存下来。 3、酒店要有稳定的资金流。近两年看的一些度假酒店项目，比如像三亚的度假酒店，它们只做旺季生意，但在疫情期客源不稳定时，资金周转再跟不上，酒店就难以生存下去。关于未来疫情之下，我们在全国拓展的步伐放慢了，将重点转移到了长三角的投资上，因为长三角地区会受影响，但影响不大。 我对国内度假酒店市场还是有信心的。一旦疫情平稳，酒店行业会恢复得很快，大家出去走走逛逛的心情肯定是有的，所以旅游市场的前景必然是好的，这一点，我相信很多同行都会与我的观点一致。